Acheter une propriété de luxe sur la Costa Brava ne consiste pas seulement à trouver une belle maison face à la Méditerranée : il est important de savoir distinguer la valeur réelle, l’unicité, l’intimité et la projection du patrimoine. Pour l’acheteur international, la distance, la méconnaissance du territoire et une lecture incomplète du marché peuvent conduire à des erreurs coûteuses avant, pendant et après l’achat.
Chez The On Estate, nous identifions les 10 erreurs les plus courantes lors de l’achat d’une propriété de luxe sur la Costa Brava et les clés pour acheter avec discernement, sécurité et vision stratégique.
1. NE PAS PRENDRE EN COMPTE LES COÛTS TOTAUX DE L’OPÉRATION :
Beaucoup de gens ne regardent que le prix de la propriété, mais dans la Communauté autonome de Catalogne, vous devez prendre en compte :
Jusqu’à 1.000.000 € → 10%
Entre 1.000.000 € et 2.000.000 € → 11%
Entre 2.000.000 € et 3.000.000 € → 12%
Plus de 3.000.000 € → 13% (biens de seconde main)
Notaire, greffe, agence
Frais juridiques éventuels
Au total, le coût réel est généralement de +11% à +13% du prix.
2. NE PAS DISPOSER D’UNE PERSONNE LOCALE ET/OU D’UN PROFESSIONNEL DE CONFIANCE POUR VOUS AIDER DANS L’OPÉRATION :
FACTEURS À PRENDRE EN COMPTE :
Si le logement a des CHARGES.
S’il y a des dettes impayées ou des DETTES.
Informations CATASTRAL et REGISTRAL.
Situation urbaine, AFFECTIONS et PROTECTIONS.
Dans le cas de PATRIMONIO, si elle est éligible à une SUBVENTION OFFICIELLE et dans quel pourcentage.
Situation juridique du bien : MAISONS AVEC EXTENSIONS NON ENREGISTRÉES / LITIGES AVEC LES VOISINS / DETTES IBI AUPRÈS DE LA VILLE / UTILISATION TOURISTIQUE ILLÉGALE…
Existence de VICES CACHÉS ET D’AFFECTIONS CACHÉES…
3. IGNORANCE DES OBLIGATIONS FISCALES EN ESPAGNE
Même s’ils louent, ils doivent payer l’IRNR (revenu imputé)
S’ils louent → ils sont imposés sur le revenu en Espagne
Ils doivent déclarer dans leur pays d’origine (double imposition).
4. AVOIR CHOISI UNE PROPRIÉTÉ, SANS AVOIR FAIT DE DEMANDE DE PRÊT.
Sans NIE :
Vous ne pouvez pas exécuter la transaction.
Vous ne pouvez pas payer les impôts correctement.
Oublier de traiter le NIE, DOCUMENTO DE IDENTIDAD DE EXTRANJERRA, signifie retarder la transaction ou même la perdre.
5. SOUS-ESTIMATION DU FINANCEMENT.
LES BANQUES ESPAGNOLES APPLIQUENT DES TAUX DIFFÉRENTS POUR LES ÉTRANGERS. UN RÉSIDENT N’EST PAS LA MÊME CHOSE QU’UN RÉSIDENT À L’ÉTRANGER .
VOUS DEVEZ PRÉVOIR :
30-40% d’apport et des conditions plus exigeantes.
6. OUBLIEZ LE PLAN D’URBANISME DE LA VILLE OÙ VOUS ACHETEZ : POUM (PLAN DE ORDENAMIENTO URBANÍSTICO MUNICIPAL)
En particulier dans les zones rurales ou côtières :
/ Restrictions sur les modifications / Hauteurs / Éléments non bâtis / Marges de recul / % d’extensions / Charte de style / Limitations sur les locations touristiques ….
Ces aspects peuvent sérieusement affecter l’utilisation future du bien et votre projet de vie.
7. SOUS-ESTIMER L’EMPLACEMENT (au-delà de l’esthétique).
L’erreur la plus fréquente est de tomber amoureux d’un bien sans en tenir compte :
- Accès en haute saison.
- Bruit et heures d’ouverture des restaurants et des bars.
- Services inexistants hors saison…
8. L’ABSENCE DE SURVEILLANCE ET D’ENTRETIEN LORSQUE LA MAISON EST FERMÉE EN HIVER.
LES PROBLÈMES À PRENDRE EN COMPTE :
SÉCURITÉ / DÉTENTION DES CLÉS / CONTRÔLE ET ENTRETIEN / JARDINAGE / HIBERNATION PISCINE / FUITES / PICS DE TENSION ÉLECTRIQUE / GESTION DES LOCATIONS TOURISTIQUES / SURVEILLANCE ET SÉCURITÉ, ALARMES / PAIEMENT DES TAXES COMMUNALES ET FISCALES…
Pendant ces périodes d’absence des propriétaires, il est utile d’avoir un contact de confiance ou un gestionnaire et un administrateur de biens expérimentés pour s’occuper du bien pendant qu’il est loué pour les vacances ou qu’il est fermé.
9. NE PAS PLANIFIER L’HÉRITAGE.
La propriété sera soumise à l’impôt sur les successions en Catalogne, qui, s’il n’est pas prévu, peut être élevé.
CONCLUSION :
Acheter en Catalogne est un excellent investissement et mode de vie, mais il faut le faire avec structure, conseil et vision à long terme et avec l’aide d’un agent local. Chez TheOn Estate, nous sommes au service du propriétaire, du vendeur et des familles qui nous rendent visite temporairement pendant leurs vacances depuis 50 ans.
Nous vous accompagnons dans la construction de votre projet de vie.
