{"id":6263,"date":"2026-05-13T17:56:07","date_gmt":"2026-05-13T15:56:07","guid":{"rendered":"https:\/\/theonestate.com\/achat-dune-maison-de-luxe-sur-la-costa-brava-taxes-notaire-et-cles-pour-les-acheteurs-internationaux\/"},"modified":"2026-08-21T16:09:23","modified_gmt":"2026-08-21T14:09:23","slug":"achat-dune-maison-de-luxe-sur-la-costa-brava-taxes-notaire-et-cles-pour-les-acheteurs-internationaux","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/theonestate.com\/fr\/achat-dune-maison-de-luxe-sur-la-costa-brava-taxes-notaire-et-cles-pour-les-acheteurs-internationaux\/","title":{"rendered":"ACHAT D’UNE MAISON DE LUXE SUR LA COSTA BRAVA : TAXES, NOTAIRE ET CL\u00c9S POUR LES ACHETEURS INTERNATIONAUX."},"content":{"rendered":"\n
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L’achat d’une propri\u00e9t\u00e9 de grande valeur sur la Costa Brava – une villa en bord de mer, une maison de campagne dans l’Empord\u00e0 ou un domaine unique \u00e0 l’int\u00e9rieur des terres – n’est pas n\u00e9cessairement un processus complexe, mais il n\u00e9cessite une bonne compr\u00e9hension du cadre juridique, notarial et fiscal espagnol.<\/p>\n\n\n\n

De nombreux acheteurs internationaux arrivent avec des r\u00e9f\u00e9rences de leur pays d’origine : syst\u00e8mes anglo-saxons, fran\u00e7ais, allemands, suisses, belges, n\u00e9erlandais ou scandinaves. Et c’est l\u00e0 qu’apparaissent les premi\u00e8res surprises. En Espagne, et plus particuli\u00e8rement en Catalogne, l’achat et la vente de biens immobiliers ont leur propre logique. <\/p>\n\n\n\n

Ce sont les aspects qui surprennent le plus souvent les acheteurs internationaux lors de l’achat d’une propri\u00e9t\u00e9 de luxe :<\/p>\n\n\n\n

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1. Le notaire en Espagne ne remplace pas l’avocat de l’acheteur<\/h2>\n\n\n\n

L’une des premi\u00e8res surprises pour les acheteurs internationaux est le r\u00f4le du notaire. En Espagne, le notaire est un personnage essentiel, mais il n’agit pas en tant qu’avocat priv\u00e9 de l’acheteur. <\/p>\n\n\n\n

Il a pour fonction d’autoriser l’acte public, de v\u00e9rifier l’identit\u00e9 des parties, de contr\u00f4ler certains aspects juridiques de la transaction et de s’assurer que l’acte est correctement formalis\u00e9. Mais le notaire est impartial : il ne repr\u00e9sente ni l’acheteur ni le vendeur. <\/p>\n\n\n\n

Par cons\u00e9quent, dans le cas d’une vente de luxe, en particulier lorsqu’il s’agit de domaines ruraux, d’anciennes fermes, de villas avec extensions, piscines, annexes ou grands terrains, il est fortement recommand\u00e9 de faire appel \u00e0 un avocat ind\u00e9pendant pour examiner la transaction avant de la signer.<\/p>\n\n\n\n

L’important :<\/strong> le notaire donne une s\u00e9curit\u00e9 formelle \u00e0 l’achat, mais ne remplace pas une due diligence compl\u00e8te sur le plan juridique, fiscal, urbanistique et cadastral.<\/p>\n\n\n\n

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2. L’acte public est le document cl\u00e9 de la vente et de l’achat.<\/h2>\n\n\n\n

En Espagne, l’achat et la vente d’un bien immobilier se terminent g\u00e9n\u00e9ralement par la signature de l’acte public devant un notaire. C’est ce document qui permet d’inscrire le bien au registre foncier et qui consolide la s\u00e9curit\u00e9 juridique de l’acheteur. <\/p>\n\n\n\n

Dans d’autres pays, un contrat priv\u00e9 peut avoir un poids quasi d\u00e9finitif. En Espagne, le contrat priv\u00e9 peut \u00eatre contraignant, mais l’acte public devant un notaire et l’enregistrement sont des \u00e9tapes fondamentales pour prot\u00e9ger l’acquisition de mani\u00e8re ad\u00e9quate. <\/p>\n\n\n\n

L’important :<\/strong> dans une transaction de grande valeur, il ne suffit pas d’avoir \u00ab\u00a0convenu\u00a0\u00bb de l’achat. La transaction doit \u00eatre correctement document\u00e9e et enregistr\u00e9e au nom de l’acheteur. <\/p>\n\n\n\n

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3. Les taxes \u00e0 l’achat doivent \u00eatre r\u00e9gl\u00e9es dans des d\u00e9lais tr\u00e8s pr\u00e9cis.<\/h2>\n\n\n\n

Apr\u00e8s la signature, l’acheteur doit payer les taxes correspondantes. En Catalogne, l’auto-\u00e9valuation de l’imp\u00f4t sur les mutations et du droit de timbre est g\u00e9n\u00e9ralement effectu\u00e9e dans un d\u00e9lai d’un mois<\/strong> \u00e0 compter de la date de l’acte ou du contrat. <\/p>\n\n\n\n

Ce point est souvent une surprise, car de nombreux acheteurs internationaux ne s’attendent pas \u00e0 ce que les paiements de taxes soient trait\u00e9s aussi rapidement.<\/p>\n\n\n\n

Pour les propri\u00e9t\u00e9s d’occasion, l’ITP -Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales- (imp\u00f4t sur les transferts)<\/strong> est appliqu\u00e9 .<\/strong> En Catalogne, pour les propri\u00e9t\u00e9s urbaines, rustiques ou d’amarrage, le taux g\u00e9n\u00e9ral est actuellement calcul\u00e9 par tranches : 10 % jusqu’\u00e0 600 000 euros, 11 % pour la tranche suivante jusqu’\u00e0 900 000 euros, 12 % jusqu’\u00e0 1 500 000 euros et 13 % au-del\u00e0. Il existe \u00e9galement un taux de 20 % dans certains cas, tels que les grands d\u00e9tenteurs ou l’acquisition d’immeubles r\u00e9sidentiels entiers. <\/p>\n\n\n\n

Dans les nouvelles constructions, l’ITP n’est normalement pas appliqu\u00e9, mais la TVA et les AJD (Actes Juridiques Document\u00e9s)<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Ce qui est important, c’est que<\/strong> le co\u00fbt d’achat r\u00e9el ne se limite pas au prix du bien immobilier. Il faut calculer les taxes, les frais de notaire, les frais d’enregistrement, les frais juridiques et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, les frais d’hypoth\u00e8que. <\/p>\n\n\n\n

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4. Si le vendeur est un non-r\u00e9sident, l’acheteur doit retenir 3 %.<\/h2>\n\n\n\n

C’est l’un des points les plus m\u00e9connus des acheteurs internationaux. Si la personne qui vend le bien est un non-r\u00e9sident fiscal en Espagne, l’acheteur est tenu de retenir 3 % du prix d’achat<\/strong> et de les verser au bureau des imp\u00f4ts au moyen du formulaire 211. <\/p>\n\n\n\n

Il ne s’agit ni d’une r\u00e9tention volontaire ni d’une n\u00e9gociation entre l’acheteur et le vendeur. Il s’agit d’une obligation l\u00e9gale de l’acheteur. <\/p>\n\n\n\n

En outre, l’Agence fiscale \u00e9tablit que cette retenue doit \u00eatre pay\u00e9e dans un d\u00e9lai d’un mois \u00e0 compter de la date de transfert de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Point important :<\/strong> bien qu’il s’agisse d’une taxe li\u00e9e au vendeur, l’obligation pratique de retenir et de payer la taxe de 3 % incombe \u00e0 l’acheteur.<\/p>\n\n\n\n

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5. L’achat d’un bien immobilier en Espagne peut donner lieu \u00e0 des obligations fiscales, m\u00eame s’il n’est pas lou\u00e9.<\/h2>\n\n\n\n

De nombreux acheteurs \u00e9trangers pensent que s’ils ach\u00e8tent une r\u00e9sidence secondaire sur la Costa Brava et ne la louent pas, ils n’auront aucune obligation fiscale en Espagne. Mais ce n’est pas toujours le cas. <\/p>\n\n\n\n

Les propri\u00e9taires non-r\u00e9sidents peuvent \u00eatre tenus de remplir une d\u00e9claration d’imp\u00f4t pour la propri\u00e9t\u00e9 d’un bien immobilier en Espagne, m\u00eame si ce bien est vide ou destin\u00e9 uniquement \u00e0 leur propre usage.<\/p>\n\n\n\n

Cela peut particuli\u00e8rement affecter les acheteurs qui n’utilisent le bien que pendant l’\u00e9t\u00e9, \u00e0 P\u00e2ques ou pendant les p\u00e9riodes de vacances.<\/p>\n\n\n\n

Point important :<\/strong> la possession d’un bien immobilier en Espagne peut donner lieu \u00e0 des obligations fiscales annuelles, m\u00eame s’il n’y a pas de loyer ou de revenu direct.<\/p>\n\n\n\n

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6. L’origine des fonds doit \u00eatre clairement document\u00e9e.<\/h2>\n\n\n\n

Dans les transactions immobili\u00e8res de grande valeur, les contr\u00f4les visant \u00e0 pr\u00e9venir le blanchiment d’argent sont stricts. Les banques, les notaires, les avocats et les agences immobili\u00e8res peuvent demander des documents sur l’origine des fonds. <\/p>\n\n\n\n

Il peut s’agir de relev\u00e9s bancaires, de contrats de vente d’actifs, de documents d’entreprise, de d\u00e9clarations fiscales, de justifications de dividendes ou d’informations sur la structure des actifs.<\/p>\n\n\n\n

Dans le secteur de l’immobilier, les professionnels de la vente et de l’achat sont soumis \u00e0 des obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux lorsqu’ils exercent des activit\u00e9s de courtage immobilier.<\/p>\n\n\n\n

L’important :<\/strong> dans un achat de luxe, il ne suffit pas d’avoir les fonds. Il faut pouvoir en prouver l’origine de mani\u00e8re claire, ordonn\u00e9e et tra\u00e7able. <\/p>\n\n\n\n

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7. La r\u00e9alit\u00e9 physique du bien peut ne pas co\u00efncider avec le registre et le cadastre.<\/h2>\n\n\n\n

La Costa Brava et l’Empord\u00e0 comptent de nombreuses propri\u00e9t\u00e9s uniques : fermes historiques, domaines rustiques, maisons agrandies par \u00e9tapes, villas avec annexes, anciennes piscines, porches, garages, entrep\u00f4ts ou b\u00e2timents auxiliaires.<\/p>\n\n\n\n

Il n’est donc pas rare de constater des diff\u00e9rences entre :<\/p>\n\n\n\n